Notariusz Agnieszka Grosicka przygotowuje notarialne umowy sprzedaży mieszkania dbając o bezpieczeństwo prawne stron transakcji.
Umowa sprzedaży mieszkania
Każda sprzedaż nieruchomości musi wiązać się ze sporządzeniem aktu notarialnego. Akt ten może zostać poprzedzony umową przedwstępną w formie aktu notarialnego lub zwykłej formie pisemnej lub umową deweloperską. Warto pamiętać, że własność nieruchomości przechodzi ze sprzedającego na kupującego w momencie podpisania notarialnej umowy sprzedaży. W akcie notarialnym ustalone zostają takie kwestie, jak:
- przedmiot umowy (lokal mieszkalny, grunt, lokal użytkowy, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego),
- cena,
- termin i forma płatności oraz
- termin wydania w posiadanie.
W akcie może zostać również ustanowiona hipoteka.
Stan prawny nieruchomości wynika przede wszystkim z księgi wieczystej. Ewentualne obciążenia wpisane będą w dziale III i IV księgi wieczystej), jak również z przedłożonych notariuszowi dokumentów. To na notariuszu spoczywa obowiązek ustalenia stanu prawnego i w związku z tym prawidłowego zabezpieczenia interesów stron umowy.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Większość transakcji sprzedaży mieszkań obłożona jest podatkiem PCC, których wysokość reguluje Ustawa o PCC (Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). Zgodnie z przepisami, sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%.
Obowiązek podatkowy PCC powstaje z chwilą podpisania umowy (Art. 3 upcc) i zgodnie z Art 4 Ustawy o PCC, obciąża kupującego.
Zwolnienie z PCC w 2023 roku
Zgodnie z nowymi przepisami zawartymi w Ustawie z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, transakcje zawarte 31 sierpnia 2023 roku i później, mogą być zwolnione z obowiązku zapłaty podatku od PCC.
Zwolnienie dotyczy następujących rodzajów prawa własności:
- prawo własności lokalu mieszkalnego jako osobnej nieruchomości,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego (wraz z gruntem, na którym stoi budynek – przy opodatkowaniu 2%),
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Możliwość skorzystania ze zwolnienia ograniczona jest do nabywców, którzy nie posiadali wcześniej żadnego z wymienionych wyżej praw do nieruchomości.
Wymagane dokumenty
- numer księgi wieczystej,
- podstawa nabycia np.: wypis aktu notarialnego, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, wypis aktu poświadczenia dziedziczenia, przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
- dane osobowe stron (imiona, nazwisko, imiona rodziców, nr dowodu osobistego lub paszportu i ich data ważności, PESEL, adres zamieszkania, stan cywilny, ustrój majątkowy małżeński, a w przypadku osób prawnych (lub innych podmiotów) – pełna firma/nazwa z danymi przedstawicieli, numery rejestru, REGON, NIP, adres),
- aktualna wartość rynkowa mieszkania,
- termin i sposób zapłaty, informacja o wpłaconym zadatku/zaliczce,
- termin wydania,
- nr rachunku bankowego sprzedających,
- zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany,
- zaświadczenie, że nie ma zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych,
- w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez założonej księgi wieczystej: zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej i informacja czy ma zostać założona księga wieczysta,
- umowa kredytowa oraz dokumenty z banku do ustanowienia hipoteki, jeżeli zapłata całości lub część ceny sprzedaży następuje z kredytu bankowego.
Koszt sprzedaży mieszkania u notariusza
Koszty notarialne (taksa notarialna plus wypisy z VAT) przy sprzedaży lokalu mieszkalnego lub gruntu zazwyczaj pokrywa kupujący, choć strony mogą wprowadzić w tej kwestii własne ustalenia. Zdarzają się jednak wyjątki, np. w przypadku umów deweloperskich, kiedy to koszty ponoszą po połowie i deweloper i nabywca.
Do opłat związanych z podpisaniem aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż nieruchomości zaliczamy:
- indywidualnie ustaloną taksę notarialną bazującą na Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości,
- podatek od czynności cywilnoprawnych,
- opłaty sądowe,
- wniosek wieczystoksięgowy (200 zł) oraz
- koszty wypisów aktu notarialnego (6 zł za każdą rozpoczętą stronę).
Do opłat należy jeszcze doliczyć podatek VAT w wysokości 23 procent.