Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Notariusz Agnieszka Grosicka przygotowuje notarialne umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dbając o bezpieczeństwo prawne stron transakcji.

Umowa sprzedaży mieszkania spółdzielczego, czyli spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo zostało uregulowane w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z artykułem 17 rozdział 2 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym.” Ustawa określa iż, umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem budynku/użytkownikiem wieczystym budynku, w którym znajdują się lokale o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Ponadto jest ona uprawniona do założenia księgi wieczystej nieruchomości.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkaniowego można:

• sprzedać,
• darować lub zapisać w testamencie,
• obciążyć hipoteką.

Osoba, która posiada własnościowe prawo do lokalu, ma prawo do korzystania z lokalu oraz do rozporządzania swoim prawem, w tym ma prawo do wynajęcia lokalu mieszkaniowego lub może oddać je do bezpłatnego korzystania (zgodnie z jego przeznaczeniem).

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Większość transakcji sprzedaży mieszkań obłożona jest podatkiem PCC, których wysokość reguluje Ustawa o PCC (Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych). Zgodnie z przepisami, sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%.

Obowiązek podatkowy PCC powstaje z chwilą podpisania umowy (Art. 3 upcc) i zgodnie z Art 4 Ustawy o PCC, obciąża kupującego.

Zwolnienie z PCC w 2023 roku

Zgodnie z nowymi przepisami zawartymi w Ustawie z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, transakcje zawarte 31 sierpnia 2023 roku i później, mogą być zwolnione z obowiązku zapłaty podatku od PCC.

Zwolnienie dotyczy następujących rodzajów prawa własności:

• prawo własności lokalu mieszkalnego jako osobnej nieruchomości,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego (wraz z gruntem, na którym stoi budynek – przy opodatkowaniu 2%),
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Możliwość skorzystania ze zwolnienia ograniczona jest do nabywców, którzy nie posiadali wcześniej żadnego z wymienionych wyżej praw do nieruchomości.

Wymagane dokumenty przy sprzedaży mieszkania

• zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu;
• księga wieczysta:
  • w momencie założonej księgi wieczystej przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu – odpis zwykły z księgi wieczystej,
  • w przypadku braku założonej księgi wieczystej – podstawa nabycia;
• dane stron umowy: imiona i nazwiska, imiona rodziców, stan cywilny, numer i seria dowodu osobistego bądź paszportu wraz z datą ważności, a w przypadku cudzoziemców dodatkowo karta stałego pobytu);
• adres zamieszkania,
• cena sprzedaży wraz ze sposobem jej zapłaty (gotówką/przelewem, nr rachunku bankowego do wpłaty i termin),
• w przypadku, gdy kupujący uiszczają cenę z udzielonego im przez bank kredytu i chcą ustanowić hipotekę w samym akcie notarialnym, niezbędne będzie przedłożenie oświadczenia (zaświadczenia) banku do ustanowienia hipoteki w akcie oraz umowy kredytowej,
• zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu wraz z adnotacją o braku zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych za lokal;
• zaświadczenie wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn, jeżeli obecny uprawniony nabył przysługujące mu prawo na podstawie tytułów tam wskazanych, w szczególności dziedziczenia (niezależnie od terminu) albo na podstawie darowizny lub nieodpłatnego zniesienia wspólności dokonanych po 01.01.2007r.,
• podstawa nabycia (przydział, wypis aktu notarialnego – umowy sprzedaży, darowizny etc., prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia, inne),
• w przypadku gdy podmiotem jest firma:
  • Nazwa firmy.
  • Numer KRS lub wpis do Ewidencji Działalności Gospodarczej, REGON.
• data i warunki wydania lokalu,
• zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany,
• świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu (jeżeli zostało wydane).

Koszt sprzedaży mieszkania spółdzielczego u notariusza

Koszty notarialne (taksa notarialna plus wypisy z VAT) przy sprzedaży lokalu mieszkalnego lub gruntu zazwyczaj pokrywa kupujący, choć strony mogą wprowadzić w tej kwestii własne ustalenia. Zdarzają się jednak wyjątki, np. w przypadku umów deweloperskich, kiedy to koszty ponoszą po połowie i deweloper i nabywca.

Do opłat związanych z podpisaniem aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż nieruchomości zaliczamy:

• indywidualnie ustaloną taksę notarialną bazującą na Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości,
• podatek od czynności cywilnoprawnych,
• opłaty sądowe,
• wniosek wieczystoksięgowy (200 zł) oraz
• koszty wypisów aktu notarialnego (6 zł za każdą rozpoczętą stronę).

Do opłat należy jeszcze doliczyć podatek VAT w wysokości 23 procent.