Sprzedaż działki, choć w wielu aspektach podobna do transakcji dotyczącej mieszkania, rządzi się swoimi prawami i wymaga weryfikacji dodatkowych dokumentów oraz informacji. Kluczowe staje się tu nie tylko wnikliwe zbadanie stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej, ale często również analiza zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy uzyskanie wypisu z rejestru gruntów.
Jako notariusz w Łodzi, moim zadaniem jest przeprowadzenie Państwa przez te zawiłości i zagwarantowanie, że umowa sprzedaży w pełni chroni interesy obu stron. Aby ułatwić przygotowania do wizyty w kancelarii, stworzyłam poniższy przewodnik. Celem jest dostarczenie Państwu kompletu infomacji na temat niezbędnych dokumentów, kluczowych elementów umowy oraz kosztów, z jakimi wiąże się sfinalizowanie transakcji.
Umowa sprzedaży działki
Każda sprzedaż nieruchomości musi wiązać się ze sporządzeniem aktu notarialnego. Akt ten może zostać poprzedzony umową przedwstępną w formie aktu notarialnego lub zwykłej formie pisemnej lub umową deweloperską. Warto pamiętać, że własność nieruchomości przechodzi ze sprzedającego na kupującego w momencie podpisania notarialnej umowy sprzedaży. W akcie notarialnym ustalone zostają takie kwestie, jak:
- przedmiot umowy,
- cena,
- termin i forma płatności oraz
- termin wydania w posiadanie.
W akcie może zostać również ustanowiona hipoteka.
Stan prawny nieruchomości wynika przede wszystkim z księgi wieczystej. Ewentualne obciążenia wpisane będą w dziale III i IV księgi wieczystej), jak również z przedłożonych notariuszowi dokumentów. To na notariuszu spoczywa obowiązek ustalenia stanu prawnego i w związku z tym prawidłowego zabezpieczenia interesów stron umowy.
Wymagane dokumenty
- numer księgi wieczystej,
- podstawa nabycia np.: wypis aktu notarialnego, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, wypis aktu poświadczenia dziedziczenia,
- dane osobowe stron (imiona, nazwisko, imiona rodziców, nr dowodu osobistego lub paszportu i ich data ważności, PESEL, adres zamieszkania, stan cywilny, ustrój majątkowy małżeński, a w przypadku osób prawnych (lub innych podmiotów) – pełna firma/nazwa z danymi przedstawicieli, numery rejestru, REGON, NIP, adres),
- aktualna wartość rynkowa nieruchomości,
- termin i sposób zapłaty, informacja o wpłaconym zadatku/zaliczce,
- termin wydania,
- nr rachunku bankowego sprzedających,
- umowa kredytowa oraz dokumenty z banku do ustanowienia hipoteki, jeżeli zapłata całości lub część ceny sprzedaży następuje z kredytu bankowego.
Koszt sprzedaży działki u notariusza
Koszty notarialne (taksa notarialna plus wypisy z VAT) przy sprzedaży lokalu mieszkalnego lub gruntu zazwyczaj pokrywa kupujący, choć strony mogą wprowadzić w tej kwestii własne ustalenia. Zdarzają się jednak wyjątki, np. w przypadku umów deweloperskich, kiedy to koszty ponoszą po połowie i deweloper i nabywca.
Do opłat związanych z podpisaniem aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż nieruchomości zaliczamy:
- indywidualnie ustaloną taksę notarialną bazującą na Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości,
- podatek od czynności cywilnoprawnych,
- opłaty sądowe,
- wniosek wieczystoksięgowy (200 zł) oraz
- koszty wypisów aktu notarialnego (6 zł za każdą rozpoczętą stronę).
Do opłat należy jeszcze doliczyć podatek VAT w wysokości 23 procent.
