Darowizna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu to częsta czynność dokonywana w mojej kancelarii notarialnej w Łodzi. Jest to szlachetny gest, pozwalający na nieodpłatne przekazanie majątku, najczęściej w obrębie najbliższej rodziny. Choć sama idea jest prosta, to dla swej ważności i bezpieczeństwa wymaga dochowania określonych prawem formalności, w tym kluczowej formy aktu notarialnego.
Wielu Klientów pyta mnie o kwestie podatkowe, zwłaszcza o możliwość uniknięcia obciążeń fiskalnych przy przekazywaniu mieszkania dzieciom czy wnukom. Aby uporządkować tę wiedzę i ułatwić Państwu przygotowanie się do tej czynności, stworzyłam poniższy przewodnik. Krok po kroku wyjaśniam w nim, na czym polega umowa darowizny, jakie dokumenty należy zgromadzić i jakie warunki trzeba spełnić, aby skorzystać z pełnego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn.
Co to jest darowizna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Darowizna jest umową, na mocy której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. W kontekście mieszkania spółdzielczego przedmiotem darowizny jest zbywalne, ograniczone prawo rzeczowe, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Mówiąc prościej, jest to przekazanie tego prawa innej osobie bez otrzymywania za to zapłaty. Dla swojej ważności umowa darowizny tego prawa, podobnie jak umowa sprzedaży, musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Dokumenty potrzebne do darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
W celu sporządzenia poświadczenia dziedziczenia, stawający przed notariusze spadkobiercy powinni dysponować następującymi informacjami i dokumentami:
- dane osobowe stron (imiona, nazwisko, imiona rodziców, nr dowodu osobistego lub paszportu i ich data ważności, PESEL, adres zamieszkania, stan cywilny, ustrój majątkowy małżeński, a w przypadku osób prawnych (lub innych podmiotów) – pełna firma/nazwa z danymi przedstawicieli, numery rejestru, REGON, NIP, adres),jeśli darowizna jest na dziecko – to dodatkowo odpis skrócony aktu urodzenia dziecka, jeśli dziecko po zawarciu związku małżeńskiego zmieniło nazwisko – to dodatkowo odpis skrócony aktu małżeństwa dziecka,
- jeśli darowizna jest na wnuka (wnuczkę) – odpis skrócony aktu małżeństwa rodziców wnuka (wnuczki) i odpis skrócony aktu urodzenia wnuka (wnuczki),
- odpis zwykły z księgi wieczystej, jeśli jest prowadzona księga wieczysta dla tego prawa,
- zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej stwierdzające, komu prawo do lokalu przysługuje,
- podstawa nabycia prawa do lokalu, np.:
- przydział,
- umowa ze Spółdzielnią,
- wypis aktu notarialnego – umowy sprzedaży, umowy darowizny, umowy działu spadku lub innej umowy,
- prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia,
- prawomocne postanowienie sądu o dziale spadku lub zniesieniu wspólności,
- jeśli ma być założona księga wieczysta – zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej wydane dla celów wieczystoksięgowych (tj. zawierające informacje o powierzchni i położeniu lokalu, z oznaczeniem nieruchomości, z którą lokal jest związany);
Jeśli darowizna, o której mowa w punkcie 5, podpunkt 3 była dokonana po 1 stycznia 2007 r., dodatkowo potrzebne jest zaświadczenie z Urzędu Skarbowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wydane na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Jeśli podstawą nabycia jest spadek (punkt 3 podpunkt 5), potrzebne jest również zaświadczenie z Urzędu Skarbowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wydane na podstawie art.19 ust.6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Podatek przez darowiźnie mieszkania w 2025 roku
Zgodnie z obowiązującym prawem, darowizna mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, którego wysokość określa Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, a wysokość podatku zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym oraz od kwoty darowizny. Na mocy art. 17 ust. 4 ustawy o podatku od spadku i darowizn, rozporządzenie Ministra Finansów określa następujące stawki podatku:
| KWOTY NADWYŻKI W ZŁ | STAWKA PODATKU | |
|---|---|---|
| ponad | do | |
| Od nabywców z I grupy | ||
| – | 11 833 | 3% |
| 11 833 | 23 665 | 355 zł i 5% od nadwyżki ponad 11 833 zł |
| 23 665 | – | 946 zł 60 gr i 7% od nadwyżki ponad 23 665 zł |
| Od nabywców z II grupy | ||
| – | 11 833 | 7% |
| 11 833 | 23 665 | 828 zł 40 gr i 9% od nadwyżki ponad 11 833 zł |
| 23 665 | – | 1893 zł 30 gr i 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł |
| Od nabywców z III grupy | ||
| – | 11 833 | 12% |
| 11 833 | 23 665 | 1420 zł i 16% od nadwyżki ponad 11 833 zł |
| 23 665 | – | 3313 zł 20 gr i 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł |
Warto podkreślić, że do powyższych kwot wlicza się nie tylko wartość ostatniej darowizny, ale sumę wszystkich darowizn otrzymanych od jednej osoby z okresu 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie.
Od podanych kwot podatku obowiązują zwolnienia. Podatku więc się nie zapłaci, jeśli wartość darowizny nie przekroczy następujących kwot wartości czystej (po odliczeniu po odjęciu wartości długów i ciężarów):
- 36 120 zł – jeżeli obdarowanym jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej,
- 27 090 zł – jeżeli obdarowanym jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej,
- 5 733 zł – jeżeli obdarowanym jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
Koszt sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia
Taksa notarialna za sporządzenie darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ustalana jest indywidualnie i zależna jest od wartości lokalu. Do cen należy doliczyć koszty wypisów (6 zł za każdą rozpoczętą stronę) i 23% podatku VAT.
