Najem okazjonalny to doskonałe rozwiązanie dla właściciela lokalu, który chce mieć pewność, że jego prawa będą chronione w przypadku nierzetelności najemcy. Dowiedz się, jak prawidłowo sporządzić umowę najmu okazjonalnego, jakie powinna zawierać zapisy i załączniki oraz ile wynosi taksa notarialna i podatki.
W razie wątpliwości prosimy o kontakt z notariuszem w celu wyjaśnienia wątpliwości i umówienia terminu wizyty w kancelarii.
Najem okazjonalny – podstawa prawna
Najem okazjonalny to wprowadzone do polskiego systemu prawnego 11 września 2017 rozwiązanie prawne przygotowane z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych chcących chronić swoje prawa i uniknąć potencjalnych problemów z nierzetelnymi najemcami, którzy nie chcą opuścić mieszkania. Dlatego wynajem okazjonalny u notariusza to coraz powszechniej wybierana forma wynajmowania mieszkań wymaga dopełnienia formalności, których dotrzymanie nie jest obowiązkowe przy zwykłej umowie najmu. Instytucja najmu okazjonalnego pozwala na szybkie eksmitowanie Najemcy bez przeprowadzania czasochłonnego, sądowego postępowania o eksmisję. Oznacza to, że w sytuacji, w której po zakończeniu umowy Najemca z jakiejś przyczyny nie chce opuścić lokalu, jego eksmisja przebiega zdecydowanie łatwiej, m.in. bez konieczności zapewnienia lokalu socjalnego.
Główne korzyści wynikające z najmu okazjonalnego to dla wynajmującego:
- likwidacja ochrony przed eksmisją lokatora,
- zwiększona skuteczność eksmisji oraz
- brak obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego.
Wzór umowy najmu okazjonalnego
Projekt umowy najmu okazjonalnego może, ale nie musi być opracowany przez notariusza. W interesie wynajmującego leży, aby jak najlepiej się zabezpieczyć i zawrzeć w umowie punkty dostosowane do swoich potrzeb. Przygotowując samodzielnie umowę, wynajmujący może wykorzystać załączony niżej wzór umowy najmu okazjonalnego. Zalecamy jednak, by gotowe pismo zostało zweryfikowane w kancelarii prawniczej wyspecjalizowanej w tworzeniu tego typu umów lub zlecić taką sporządzenie umowy kancelarii notarialnej.
Wzór umowy najmu okazjonalnego – przykładowa treść dokumentu Microsoft Word DOCX
Jakie warunki musi spełniać umowa najmu okazjonalnego
Zgodnie z zapisami artykułu 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta w formie pisemnej, i co jest z tym związane, wszystkie zmiany wprowadzone w umowie również powinny mieć swoje potwierdzenie na piśmie. Dodatkowo, w odróżnieniu od zwykłej umowy najmu, umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na czas określony, na nie więcej niż 10 lat.
Umowa najmu okazjonalnego musi zawierać trzy załączniki:
- Załącznik 1 do umowy najmu okazjonalnego: oświadczenia Najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia oraz wydania lokalu. Aby podpisanie umowy najmu okazjonalnego miało sens, załącznik 1, czyli oświadczenia o poddaniu się egzekucji, musi mieć formę aktu notarialnego.
- Załącznik 2 do umowy najmu okazjonalnego: wskazujący przez Najemcę inny lokal, do którego przeniesie się w razie przeprowadzenia egzekucji. Załącznik ten nie musi mieć formy aktu notarialnego, wystarczy zachowanie formy pisemnej
- Załącznik 3 do umowy najmu okazjonalnego: oświadczenia właściciela wspomnianego w Załączniku 2 innego lokalu, zawierającego pisemną zgodę na to, aby Najemca w nim zamieszkał. Załącznik ten może mieć zwykłą formę pisemną, jednak niekiedy wynajmujący decydują się na notarialne poświadczenie podpisu właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu, w którym Najemca zamieszka w przypadku egzekucji.
Umowa notarialna najmu mieszkania ze stawiennictwem Najemcy
Ze względu na charakter załącznika 1, u notariusza stawić musi się najemca, bo to on dobrowolnie poddaje się egzekucji, składając oświadczenie przed notariuszem. Stawiennictwo wynajmującego nie jest potrzebne, jeśli obowiązkiem dostarczenia dokumentacji zostanie obciążony Najemca.
Najem okazjonalny u notariusza – cena
Cena podpisania umowy najmu okazjonalnego u notariusza zależy od zakresu czynności dokonywanych w kancelarii. Jeśli umowa przygotowana zostanie przez Wynajmującego w zwykłej formie pisemnej, koszty notarialne ograniczą się jedynie do ceny pierwszego załącznika. Zgodnie z artykułem 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, wynagrodzenie za przygotowanie oświadczenia o poddaniu się egzekucji może wynosić nie więcej niż jedna dziesiąta minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mówi ustawa z dn. 10 października 2002 roku o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. Dlatego koszt obsługi najmu okazjonalnego u notariusza w 2021 roku wynosi 280 zł oraz niewielkie opłaty za wypisy aktu notarialnego. Sumaryczna kwota zamknie się w granicach 300-400 zł, w zależności od liczby wypisów. Obowiązek opłacenia notariusza spoczywa na Wynajmującym, jednak strony mogą umówić się inaczej, np. że koszt pokryje Najemca lub opłata zostanie podzielona po połowie.
Umowa notarialna wynajmu mieszkania – podsumowanie
Notariusz Agnieszka Grosicka może zająć się obsługą notarialną podpisania umowy najmu okazjonalnego mieszkania.
Podpisanie samej umowy najmu okazjonalnego mieszkania nie wymaga udziału notariusza.
Do kancelarii notarialnej musi przyjść najemca w celu spisania obowiązkowego załącznika 1, zawierającego jego oświadczenia o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu. Zalecane jest jednak, aby u notariusza stawiły się obie strony.
Gdy sytuacja tego wymaga, cała umowa najmu okazjonalnego mieszkania może mieć formę aktu notarialnego, zwłaszcza, gdy wynajmującemu zależy na pełnej poprawność jej zawarcia.